物业管理方在面对突发事件时应采取的措施包括做好防护、保护人身和财产安全、及时报警报告并协助应急处置。自2020年新冠疫情以来，物业的责任和工作量增加，但这是履行社会责任的体现。根据国家规定，物业需在自然灾害、事故中协助人员疏散、区域封闭管理等，并可能涉及应急物资的临时征用。本次讲座重点围绕物业管理条例第七章，涉及物业安全管理和使用维护，强调物业服务企业在安全巡查、设施维护及业主间纠纷处理的责任。特别指出，物业企业应制定应急预案，排查风险点，进行隐患治理，并确保业主、物业服务企业与第三方专业服务机构之间的安全生产责任约定。通过详细解读条例，讲座旨在提高物业服务企业的专业能力和管理水平，共同创建安全和谐的居住环境。  

本次讲座主要基于哪一部法规的哪一章节内容进行讨论？  

我们今天的讲座主要是基于深圳经济特区物业管理条例第七章，即物业安全管理和使用维护的相关内容进行讨论。  

主讲人邱成慧在工作中主要关注什么方面的工作？  

我是市住房和建设局物业监管处的副处长邱成慧，日常工作时我经常参与业主和业委会群的讨论，并通过业主反馈收集他们对物业管理条例的理解和疑问。  

邱成慧副处长本次讲座计划从哪些主题出发？  

我计划从三个方面对第七章进行讨论：第一个主题是物业的合理使用，第二个主题是物业的养护职责，第三个主题是物业的安全管理。  

如何定义物业管理区域？条例中对于既有物业的物业管理区域调整有何规定？  

物业管理区域是由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确认的，并且在日常工作中是我们的职责边界和法律责任边界。条例规定原则上既有的物业管理区域不进行调整，但如果考虑到建设宗地范围、共用设施设备、建筑物规模等因素，以及业主共同决定，可以进行分割或合并，但必须确保地上及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。  

如何判断是否需要对物业管理区域进行分割或合并？  

判断的关键在于是否共有设施设备能够分离。例如，若设施设备是独立的，则可以分割或合并；若存在共用设施设备，则不符合分割条件。  

如何理解统一管理的要求？  

统一管理包括两个方面：一是建立统一的管理架构，包括日常巡查检查、应急处置等制度和工作范畴；二是实行统一财务管理，包括物业费收取、维修金管理等，均需统一而非分割管理。  

物业合理使用涉及的两组关系是什么？  

第一组关系是物业内部专有部分与共有物业的关系；第二组关系是物业使用的主体，包括业主或物业使用人、物业服务企业和第三方单位。  

物业服务企业在物业安全管理方面的具体义务有哪些？  

物业服务企业主要负责物业管理区域共有物业的安全检查和维护保养，并承担超过保修期后的物业安全管理责任。同时，他们需加强对共有物业的日常巡查，发现安全隐患及时通知业主处理，并对影响专营设施安全的情形及时报告相关专营单位，如外墙脱落危险等情况需及时报告并进行应急维修。  

在物业管理和建筑维护方面，关于外墙清洗粉刷和整修，条例中是怎么规定的？  

根据本市有关建筑物和公共设施清洗翻新的相关规定，物业贴面外墙的清洗粉刷事项所需费用应从业主共有资金列支。此外，物业服务企业可以采取适当技术措施对禁止行为进行证据采集，但不得侵犯他人隐私。同时，针对高空坠物问题，民法典中新增了严格规定，强调禁止从建筑物抛掷物品，并明确了堆放物倒塌、滚落或滑落造成他人损害时堆放人的侵权责任。对于公共道路、林木折断等情况，也都有明确的责任归属。  

物业服务企业在哪些情况下会被视为未尽安全保障义务并可能承担侵权责任？  

如果物业服务企业应当履行而未履行相关的安全保障义务，例如在高空坠物事件中未能及时采取有效防范措施，那么依据民法典及相关法规，物业服务企业将依法承担未履行安全保障义务的侵权责任，即可能面临物质赔偿和其他连带责任。  

在紧急情况下，如外墙脱落、渗水等，物业服务企业的应急处置方式是什么？  

当发生外墙脱落、渗水等紧急情况时，物业服务企业可以进行应急处置。具体应急处置措施和流程可以在维修资金管理规定中找到详细规定。而在外墙清洗粉刷整修方面，物业服务企业应按照深圳市专门的建筑物和公共设施清洗翻新管理规定执行，清洗费用从物业服务费中列支，粉刷修缮费用则从物业专项维修资金中支出。  

对于物业管理区域内的禁止行为有哪些具体规定？  

物业管理区域内禁止损坏或擅自变动房屋承重结构和主体结构；将房间或阳台改为卫生间、厨房，或将卫生间改在下层住户上方；未经批准擅自改变房屋内部防火分隔，影响消防安全和疏散要求；破坏或擅自改变房屋外观；违法建造建筑物、构筑物；损坏或擅自占用改建共有物业；损坏或擅自占用、移装共用设施设备；擅自建设接驳排水系统等。若物业服务企业发现此类行为未及时劝阻和报告，将面临行政处罚。同时，业主和物业使用人有权投诉举报，物业服务企业和业委会应及时劝阻并报告相关政府部门处理。  

定期清洗和翻新外墙的标准有哪些？重点区域如何界定？  

不同材质的外墙清洗翻新期限不同，重点区域是指临街且影响城市外观的建筑。例如，玻璃幕墙或金属板材外立面最少每年清洗一次；面砖、幕墙石材幕墙每两年清洗一次；喷涂涂料的外立面至少每两年清洗一次，超过保质期需重新粉刷。非重点区域参照上述标准执行。同时，定期清洗后需建立记录档案，并在重点区域清洗翻新完成后15天内报告区主管部门（城管部门）。  

根据条例，违反第79条第一款第二项的规定，即在不应装洗手间或厨房的地方违规改造，应如何处理？  

对于违反该条款的情况，土地监察部门将限期拆除相关设施，并对责任人处以1万元以上3万元以下罚款。现在，这一项的执法权已经下放到街道综合执法部门。  

违反第79条第一款第三项至第五项的规定时，如何进行查处？第79条第一款第六项规定的内容及违法后果是什么？  

违反这些规定的，由区土地监察部门或街道综合执法部门依照有关法律法规规定进行查处，例如擅自改变房屋外观等行为。如果已经构成既成事实，业主和物业使用人需遵照相关法律规定执行。违反第六项规定的，区住建部门会给予警告并责令限期整改；逾期不整改的，对实施违法行为的责任人处以1万元以上3万元以下罚款。这项规定与第五款和其他法律法规禁止的行为可能存在区分难点。  

损坏、擅自占用、改建共有物业与违法建造建筑物、构筑物之间的区别是什么？  

两者区别主要在于前者是改变原有物业的状态，如封阳台、更换窗户或扩大空间等，而后者是从无到有的新建行为。执法单位分别是街道综合执法部门和住建部门，目前对于两者之间的界限存在一定的讨论和调整可能。  

物业服务企业如何加强对物业管理区域内施工活动的巡查，以保障燃气管道安全？  

物业服务企业应加强对施工活动的巡查，发现危害燃气管道安全的行为应及时制止并通知管道燃气企业。今年已发生多起施工过程中破坏燃气管道的事故，强调了加强巡查的重要性。同时，要求施工方进场前进行告知，并采取必要的安全措施。  

排水设施管理上，物业服务企业有哪些具体责任？  

物业服务企业应做好小区红线范围内排水设施（如检查井、井盖、雨水口、化粪池）的日常巡查，发现故障及时报告并采取应急措施。对于未移交产权的排水设施，也要尽到养护责任，避免因巡查不到位导致的安全隐患。  

对于物业服务企业配合相关专营单位维修、养护、改造物业管理区域设施设备的规定及其后果是什么？  

物业服务企业必须配合供水、排水、供电、供气、通讯等专营单位进行设施设备的维修、养护、改造工作，不得违规收取费用。若违反此规定，区住建部门可以责令改正，给予警告，并处2万元以上5万元以下罚款。  

关于停车位车库管理，应遵循哪些合理使用的原则？  

物业管理区域内的车位、车库首先应满足本区域内业主的停车需求，并按月公示车位、车库使用情况及使用信息。建设单位出售、附赠或出租车位、车库时，应优先满足本物业管理区域业主的需求，且需在房地产买卖合同中明示相关信息。  

在停车场管理方面，有哪些具体的法规和政策？  

第一个扩展是根据条例第114条第一款第九项，违反了相关规定未进行公示的会被处罚。第二个扩展是深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例，这个是由交警局牵头制定的，对停车场的管理、收费、开票等有明确要求。第三个扩展是深圳市物业小区信息公开指引，该指引列出了需要公示的内容范本，避免了公示不合规的问题。第四个扩展是深圳市发展改革委关于完善我市机动车停放服务收费政策的通知，其中明确规定了住宅小区停车场收费标准调整应由停车设施所有人按照市场原则通过合同等方式约定，未进行产权登记的则需要业主大会依法决定收费标准。  

物业服务企业在物业使用中有哪些禁止行为？  

物业服务企业及其工作人员不得擅自改变物业管理用房等共有物业用途，例如将管理用房改为宿舍或其他经营用途。若违反此规定，将由区住建局给予警告，并责令限期整改，逾期未改正的将处以5万元以上20万元以下的罚款。  

业主在物业使用中的义务有哪些？  

业主在物业使用中有两类义务：一是对专有部分负主要责任和直接责任，需自行负责安全检查和维护保养；二是对共有物业负共同决定的责任，如对共有设施进行安全管理，并承担防止高空坠物的责任。此外，业主还必须遵守物业管理区域禁止抛掷物品的规定，并在装修或高空作业时需提前告知物业服务企业并提供业主同意的相关书面意见。  

对于高空抛物，刑法有何相关处罚规定？  

根据刑法修正案（十一）第191条之二的规定，从建筑物或者其他高空抛掷物品，情节严重的，处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。同时，最高人民法院于2019年出台了关于依法妥善审理高空抛物坠物案件的意见，明确了不同情形下的高空抛物行为可能触犯的刑法条款及其相应处罚。  

物业服务企业在养护职责中应承担哪些责任？  

物业服务企业的养护职责分为法律规定的法定义务和社会职责，以及合同约定的履约行为。具体包括但不限于：维修金代收代缴、建筑结构安全巡查与养护、消防设施设备养护、电梯养护管理、燃气管道巡查、电动自行车相关事项提醒及养护、排水设施巡查等。同时，对于未移交的供水、供电、排水设施设备、园林景观、公共区域用水用电终端养护、小型娱乐设施维护、新能源汽车充电设施设备巡查以及停车场库维护等，也是物业服务企业应当履行的责任。  

在新的维修经营管理规定中，关于应急情形有哪些扩充和明确的内容？  

新的条例和维修经营管理规定对应急情形进行了极大的明确和扩充，针对诸如严重渗漏、电梯冲顶蹲底、消防设施设备重大故障、墙体饰面脱落危险、玻璃幕墙炸裂等六种情况进行了明确规定，允许在这些紧急情况下直接进行应急处置，不再受制于业主不配合维修的问题。  

第87条关于物业管理区域中人民防空工程的规定是什么？怎么理解和执行物业管理区域的维修保养工作？  

第87条规定，在物业管理区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车时，应当开放使用并保持其人民防空功能。应遵循“谁受益谁负责”的原则，由停车位使用费收取方负责维修保养。深圳市正在修订实施《中华人民共和国人民防空法》的办法，规定了维修保养工作的三个方面——土建、防洪排涝和环境卫生，并且广东省住建厅已印发通知，对结建式人防工程的土建排水防涝、环境卫生等日常维护管理有明确的标准和指引。  

业主应如何缴纳日常收取的专项维修金？  

业主需要按照规定缴纳日常收取的专项维修金，可以与缴纳物业管理费一同进行，也可以经业主共同决定后，用共有物业收益缴纳或补足。如果业主大会决定将物业专项维修资金统一交给市里管理或存入业主共有资金账户，由业主大会自行依法管理。  

物业服务企业代收代缴维修金的重要性及不及时缴纳的后果是什么？  

物业服务企业及时足额代收代缴维修金至关重要，否则可能面临参与业委会选举时被限制，甚至房屋买卖时因拖欠维修金而不允许转移登记等问题。因此，务必确保代收的维修金能及时足额存入专户，避免引发诉讼或纷争。  

维修金的使用范围以及业主大会决策机制是怎样的？  

维修金主要用于物业保修期满后共有物业的安全检测、鉴定、维修、更新改造。使用维修金需符合法律规定的业主人数比例和业主所持票权数比例，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担，并需经该部分共有物业总建筑面积3分之2以上的业主且占有该部分共有物业总人数3分之2以上的业主同意。  

在安全生产责任方面，物业服务企业与业主、物业使用人和第三方专业服务机构之间的责任约定是否清晰到位？  

目前，大家在这方面的责任意识还不够明确，风险意识和责任意识的建立还较欠缺。作为物业管理区域的大管家，物业服务企业在发生事故时会被当作主要负责人。因此，建议大家要加强风险点排查和操作环节的安全管理，例如对电梯、高空作业、井下作业等潜在风险进行梳理，并制定台账和操作规程以备不时之需。  

职业健康在物业管理中的重要性体现在哪些方面？  

职业健康不仅包括教育培训，还涵盖了工作条件的保障，如劳保用品的购置发放、应急处置穿戴设施的配备等。许多项目在这方面的执行并不理想。此外，还应增加对员工生命健康类的培训，提升其应对意外情况和紧急措施的能力，保障自身及业主的安全。  

预案制定和备案在物业管理中的要求是什么？  

物业服务企业需按照规定制定物业管理区域安全防范应急预案，并报备至区住建部门。尽管备案已与物业服务合同备案合并，但并不意味着可以忽视预案的制定与更新。在安全检查时，我们会核实预案是否与实际操作一致，并在发生安全事故或其他突发事件时，要求物业服务企业及时采取应急措施，并按规定向有关部门报告协助做好相关工作。  

应急处置的主要步骤有哪些？  

应急处置首先需要隔离危险源或故障点，其次是对物业使用人和业主进行人身和财产保护，最后是报警或报告。具体来说，就是做好现场隔离、确保人员安全、及时联系专业救援队伍。  

突发事件协防在物业管理中的社会责任和义务是什么？  

在自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件等突发事件发生时，物业服务企业有义务协助政府相关部门开展应急处置工作，包括协助组织人员疏散、封闭管理区域、值守出入口、巡查物业管理区域、安抚业主情绪、提供应急设施设备支持，以及配合临时征用所需资源等工作。